Wohn-Riester einfach erklärt: So funktionieren Eigenheimrente und Wohnförderkonto

Person prüft Unterlagen zur Eigenheimfinanzierung und Altersvorsorge an einem hellen Tisch.

Wohn-Riester nutzt Altersvorsorge für selbst genutztes Wohneigentum

Wohn-Riester ist die gebräuchliche Bezeichnung für die Eigenheimrenten-Förderung. Dabei wird staatlich gefördertes Altersvorsorgevermögen nicht ausschließlich für eine spätere Geldleistung verwendet. Es kann unter gesetzlichen Voraussetzungen bereits vorher in selbst genutztes Wohneigentum fließen oder die Tilgung einer entsprechenden Finanzierung unterstützen. Die Grundlagen der bisherigen Riester-Rente und ihrer Förderung bleiben dabei wichtig.

Wohn-Riester ist im bisherigen System nicht zwingend ein eigenes Produkt. Ein vorhandener Riester-Vertrag kann für eine zulässige Entnahme genutzt werden, ohne ihn zuvor in einen besonderen Wohn-Riester-Vertrag umzuwandeln. Daneben gibt es spezielle Vertragsformen wie Riester-Darlehen, Riester-Bausparverträge, Riester-Bausparverträge mit Darlehen und Riester-Kombi-Kredite. Bei solchen Darlehenslösungen können insbesondere Tilgungsleistungen gefördert werden; Zinsen zählen nicht als geförderte Tilgung.

Wofür kann Wohn-Riester eingesetzt werden?

Die Einsatzmöglichkeiten gehen über den klassischen Hauskauf hinaus. Gefördertes Riester-Vermögen kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch für den Bau einer selbst genutzten Immobilie, die Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens, bestimmte Genossenschaftsanteile sowie begünstigte Umbau- und energetische Sanierungsmaßnahmen eingesetzt werden. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Möglichkeiten.

Wichtig bei Umbau und Sanierung: Gefördert werden die unmittelbaren Kosten gesetzlich begünstigter Maßnahmen. Darlehen, die eigens für einen barrierearmen Umbau oder eine energetische Sanierung aufgenommen wurden, können dagegen nicht mit entnommenem Riester-Guthaben getilgt werden.

Förderfähige Verwendungen im Überblick

Verwendung	Was wird gefördert?	Wichtige Besonderheit
Kauf oder Bau	Gefördertes Kapital für Anschaffungs- oder Herstellungskosten	Selbstnutzung und bei Wohneigentum Eigentum oder Miteigentum erforderlich
Tilgung eines Immobilienkredits	Tilgung eines Darlehens für Kauf oder Bau	Gefördert wird die Tilgung, nicht der Zinsanteil
Genossenschaftswohnung	Pflichtanteile oder Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens	Bezug zu einer selbst genutzten Genossenschaftswohnung erforderlich
Dauerwohnrecht	Erwerb eines eigentumsähnlichen oder lebenslangen Dauerwohnrechts	Besondere gesetzliche Voraussetzungen und Selbstnutzung erforderlich
Barrierearmer Umbau	Unmittelbare begünstigte Umbaukosten	Gesetzliche technische Vorgaben und Nachweise müssen erfüllt sein
Energetische Sanierung	Bestimmte begünstigte Sanierungskosten	Maßnahmen und Ausführung müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen

Welche Voraussetzungen gelten?

Für Wohn-Riester reicht der Wunsch nach einer Sondertilgung oder Immobilienfinanzierung allein nicht aus. Das geförderte Altersvorsorgevermögen muss für einen gesetzlich zulässigen Zweck eingesetzt werden.

Bei der Entnahme von Riester-Guthaben gelten insbesondere folgende Voraussetzungen:

Selbstnutzung: Die Immobilie muss selbst bewohnt werden und als Hauptwohnung oder Mittelpunkt der persönlichen Lebensinteressen dienen.
Eigentum: Bei einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung müssen Sie Eigentümer oder Miteigentümer sein. Für Genossenschaftswohnungen und bestimmte Dauerwohnrechte gelten besondere Regelungen.
Lage der Immobilie: Die begünstigte Wohnung muss grundsätzlich innerhalb der Europäischen Union (EU) oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) liegen.
Zeitpunkt der Entnahme: Das Riester-Guthaben muss noch während der Ansparphase ausgezahlt werden.
Antrag und Nachweise: Die Entnahme muss bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) beantragt und durch geeignete Unterlagen belegt werden. Der Antrag muss spätestens zehn Monate vor dem vereinbarten Beginn der Riester-Auszahlung eingehen.
Fristen für die Verwendung: Bereits entstandene Kosten dürfen bei Antragstellung grundsätzlich höchstens sechs Monate zurückliegen. Nach der Auszahlung bleiben zwölf Monate, um das Geld für den genehmigten Zweck einzusetzen.

Je nach Verwendung gelten zusätzliche Mindestbeträge, technische Anforderungen oder besondere Bescheinigungspflichten. Auch bei einer teilweisen Entnahme sind gesetzliche Vorgaben zu beachten. Durch die Altersvorsorgereform ändern sich einzelne Regelungen, weshalb der Zeitpunkt der Entnahme wichtig ist.

Deshalb sollte die Entnahme frühzeitig geplant werden, bevor Kaufpreiszahlungen, Baukosten, Sondertilgungen oder Sanierungsmaßnahmen endgültig festgelegt werden.

Das Wohnförderkonto ist kein echtes Sparkonto

Wer gefördertes Riester-Kapital für die eigene Immobilie entnimmt oder geförderte Tilgungsleistungen erhält, bekommt später nicht zusätzlich ein Guthaben auf einem Wohnförderkonto. Das Wohnförderkonto ist eine rein rechnerische Größe für die spätere Besteuerung. Die ZfA erfasst dort insbesondere den Altersvorsorge-Eigenheimbetrag, geförderte Tilgungsleistungen und die darauf entfallenden Zulagen.

Nach den bisherigen Regeln wird der erfasste Gesamtbetrag bis zum Beginn der Auszahlungsphase jährlich um zwei Prozent erhöht. Diese Erhöhung ist keine Verzinsung, die ausgezahlt wird, und auch kein Darlehenszins, den Sie überweisen müssten. Sie vergrößert ausschließlich die rechnerische Bemessungsgrundlage für die spätere Einkommensteuer.

Ein vereinfachtes Beispiel: Werden 20.000 Euro gefördertes Kapital für die Immobilie verwendet, bildet dieser Betrag zunächst einen Teil des Wohnförderkontos. In den folgenden Jahren wächst die rechnerische Größe nach den geltenden Regeln weiter. Der daraus entstehende Stand ist später die steuerliche Ausgangsbasis – nicht eine Schuld, die als Kontoguthaben an die ZfA zurückgezahlt werden muss.

Wie wird das Wohnförderkonto später besteuert?

Mit Beginn der Auszahlungsphase wird der Stand des Wohnförderkontos nachgelagert besteuert. Nach den bisherigen Regeln gibt es dafür zwei Möglichkeiten:

Jährliche Besteuerung: Der maßgebliche Betrag wird gleichmäßig auf die Jahre bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres verteilt. Jedes Jahr wird nur der entsprechende Teilbetrag versteuert.
Einmalbesteuerung: Auf Antrag bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) werden nur 70 Prozent des maßgeblichen Wohnförderkontos als steuerpflichtiger Betrag angesetzt. Der Abschlag beträgt also 30 Prozent. Diese Möglichkeit kann auch später für den noch offenen Betrag gewählt werden.

Wichtig: 70 Prozent steuerpflichtiger Betrag bedeutet nicht 70 Prozent Steuer. Wie viel Einkommensteuer tatsächlich anfällt, hängt vom persönlichen Steuersatz und den übrigen steuerpflichtigen Einkünften im jeweiligen Jahr ab. Bei der Einmalbesteuerung kann durch den hohen zusätzlichen steuerpflichtigen Betrag in einem Jahr eine andere Belastung entstehen als bei einer Verteilung über viele Jahre.

Was passiert bei Verkauf oder Auszug?

Wohn-Riester ist an die Selbstnutzung der geförderten Immobilie gebunden. Wird die Wohnung verkauft, dauerhaft vermietet oder die Selbstnutzung aus anderen Gründen aufgegeben, muss das Wohnförderkonto nach den bisherigen Regeln grundsätzlich aufgelöst werden. Der noch nicht versteuerte Betrag wird dann steuerlich erfasst. Der 30-Prozent-Abschlag für die freiwillige Einmalbesteuerung gilt in diesem Fall nicht.

Es gibt jedoch gesetzliche Ausnahmen, die eine sofortige Besteuerung verhindern können:

Neues Eigenheim: Der noch offene Betrag des Wohnförderkontos kann für eine andere begünstigte, selbst genutzte Wohnung eingesetzt werden. Dafür bleiben grundsätzlich bis zu fünf Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem die bisherige Selbstnutzung endete. Auch bestimmte frühere Anschaffungen können berücksichtigt werden.
Einzahlung in einen Altersvorsorgevertrag: Ein Betrag in Höhe des offenen Wohnförderkontos kann bis zum Ende des folgenden Kalenderjahres auf einen eigenen zertifizierten Altersvorsorgevertrag eingezahlt werden.
Späterer Wiedereinzug: Wird die bisherige Wohnung innerhalb von fünf Jahren nach Ablauf des Auszugsjahres wieder selbst genutzt, kann die Auflösung des Wohnförderkontos vermieden werden.
Beruflich bedingter Umzug: Eine vorübergehende Abwesenheit kann auf Antrag anerkannt werden, wenn die spätere Selbstnutzung vorgesehen ist und spätestens bis zur Vollendung des 67. Lebensjahres wieder aufgenommen wird.
Krankheit oder Pflege: Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt die Förderung erhalten, wenn das Eigentum bestehen bleibt, die Wohnung weiterhin zur Selbstnutzung zur Verfügung steht und grundsätzlich nicht von Dritten genutzt wird.
Scheidung: Für die gerichtliche Zuweisung der Ehewohnung und bestimmte Übertragungen von Eigentumsanteilen gelten besondere gesetzliche Regelungen.

Wichtig: Die Aufgabe der Selbstnutzung muss gemeldet werden – während der Ansparphase dem Riester-Anbieter, während der Auszahlungsphase der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA). Auch eine geplante Reinvestition oder spätere Rückkehr muss entsprechend angezeigt werden.

Wer einen Verkauf, einen dauerhaften Auszug oder eine Vermietung plant, sollte die steuerlichen Folgen und geltenden Fristen deshalb frühzeitig klären.

Was ändert sich ab 2027?

Die Reform der steuerlich geförderten privaten Altersvorsorge startet mit neuen Produkten ab dem 1. Januar 2027. Riester-Verträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, erhalten Bestandsschutz und können mit der bisherigen steuerlichen Förderung weitergeführt werden. Einen Überblick über die neue Produktwelt gibt unser Beitrag zur privaten Altersvorsorge ab 2027.

Die Eigenheimrenten-Förderung bleibt auch im neuen System erhalten. Eine wichtige Änderung betrifft aber die Entnahmeoption: Bisher musste die Möglichkeit, Altersvorsorgevermögen für selbst genutztes Wohneigentum zu entnehmen, Bestandteil jedes entsprechenden Altersvorsorgevertrags sein. Künftig kann ein Anbieter diese Möglichkeit vorsehen, muss es aber nicht.

Wer Wohn-Riester künftig nutzen möchte, muss daher auf einen Vertrag mit entsprechender Eigenheimrenten-Option achten oder zu einem passenden Anbieter wechseln.

Für das Wohnförderkonto gelten ab dem 1. Januar 2028 weitere Änderungen:

Keine jährliche Erhöhung um 2 Prozent: Die bisherige rechnerische Erhöhung des Wohnförderkontos entfällt nach den neuen Regeln.
Besteuerung innerhalb von fünf Jahren: Statt den Betrag regelmäßig bis zum 85. Lebensjahr zu verteilen, wird das Wohnförderkonto künftig über fünf Jahre ab dem auf den Beginn der Auszahlungsphase folgenden Jahr steuerlich aufgelöst.
Kein 30-Prozent-Abschlag mehr: Die bisherige begünstigte Einmalbesteuerung entfällt im neuen System.
Flexiblere Teilentnahmen: Bei einer teilweisen Entnahme müssen künftig nicht mehr mindestens 3.000 Euro Restkapital im Vertrag verbleiben. Für die Entnahme selbst gelten weiterhin gesetzliche Mindestbeträge.

Wichtig für bestehende Wohn-Riester-Fälle: Erfolgt die Entnahme noch vor dem 1. Januar 2028, gelten aus Vertrauensschutzgründen grundsätzlich die bisherigen Regeln zur Besteuerung des Wohnförderkontos weiter. Der Zeitpunkt der Entnahme ist deshalb für die steuerlichen Folgen besonders wichtig.

Vorteile und Grenzen sollten zusammen betrachtet werden

Wohn-Riester kann den Aufbau oder die Entschuldung selbst genutzten Wohneigentums unterstützen. Gefördertes Kapital steht dann früher für Kauf, Bau oder eine zulässige Tilgung zur Verfügung. Eine geringere Darlehensschuld kann Zinskosten reduzieren. Wohnen im eigenen Zuhause erspart zwar Mietzahlungen, laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung bleiben jedoch bestehen. Ob eine Immobilienfinanzierung insgesamt tragfähig ist, hängt von weit mehr als der Riester-Förderung ab.

Dem stehen Einschränkungen gegenüber. Die Förderung ist an gesetzliche Verwendungs- und Selbstnutzungsregeln gebunden. Das Wohnförderkonto verschiebt die Besteuerung in die Zukunft, statt sie entfallen zu lassen. Änderungen der Lebensplanung können steuerliche Folgen auslösen. Hinzu kommen mögliche Vertrags-, Finanzierungs- und Wechselkosten.

Ob Wohn-Riester wirtschaftlich attraktiv ist, lässt sich deshalb nicht allein an der Zulage erkennen. Entscheidend sind unter anderem die konkrete Förderung, der bestehende Riester-Vertrag, Finanzierungskonditionen, Vertragskosten, die persönliche Steuerbelastung, der geplante Zeitraum der Selbstnutzung und die Frage, wie viel Flexibilität für spätere Lebensveränderungen benötigt wird.

Sie möchten Wohn-Riester und Ihre Vorsorge verständlich einordnen?

Ob Sie bereits einen Riester-Vertrag besitzen oder Ihre Altersvorsorge neu aufbauen möchten: Ich unterstütze Sie dabei, Ihre bestehende Vorsorge, Ihre Pläne für selbst genutztes Wohneigentum und Ihre langfristigen Absicherungsziele gemeinsam zu betrachten.

Im Rahmen meiner Tätigkeit als gebundener Versicherungsvermittler erläutere ich Ihnen versicherungsbasierte Vorsorgelösungen aus meinem Vermittlungsangebot – einschließlich ihrer Kosten, Garantien und Gestaltungsmöglichkeiten. Gemeinsam können wir auch besprechen, wie sich Einkommen und Familie bei langfristigen finanziellen Verpflichtungen rund um das Eigenheim passend absichern lassen.

So betrachten wir Ihre Altersvorsorge nicht isoliert, sondern im Zusammenhang mit Ihrer gesamten finanziellen Absicherung. Eine individuelle Steuer- oder Immobilienfinanzierungsberatung ist damit nicht verbunden.

Gespräch anfragen

Wichtiger Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Er enthält keine persönliche Empfehlung eines bestimmten Vertrags oder Finanzinstruments. Ob und wie Wohn-Riester in einem konkreten Vertrag genutzt werden kann, hängt von den gesetzlichen Fördervoraussetzungen, den Vertragsbedingungen, der Finanzierung und der persönlichen Situation ab. Steuerliche Folgen richten sich nach der jeweils geltenden Rechtslage und dem Einzelfall.