Wohn-Riester einfach erklärt: So funktionieren Eigenheimrente und Wohnförderkonto

Wohn-Riester nutzt Altersvorsorge für selbst genutztes Wohneigentum

Wohn-Riester ist die gebräuchliche Bezeichnung für die Eigenheimrenten-Förderung. Dabei wird staatlich gefördertes Altersvorsorgevermögen nicht ausschließlich für eine spätere Geldleistung verwendet. Es kann unter gesetzlichen Voraussetzungen bereits vorher in selbst genutztes Wohneigentum fließen oder die Tilgung einer entsprechenden Finanzierung unterstützen. Die Grundlagen der bisherigen Riester-Rente und ihrer Förderung bleiben dabei wichtig.

Wohn-Riester ist im bisherigen System nicht zwingend ein eigenes Produkt. Ein vorhandener Riester-Vertrag kann für eine zulässige Entnahme genutzt werden, ohne ihn zuvor in einen besonderen Wohn-Riester-Vertrag umzuwandeln. Daneben gibt es spezielle Vertragsformen wie Riester-Darlehen, Riester-Bausparverträge, Riester-Bausparverträge mit Darlehen und Riester-Kombi-Kredite. Bei solchen Darlehenslösungen können insbesondere Tilgungsleistungen gefördert werden; Zinsen zählen nicht als geförderte Tilgung. Die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen, kurz ZfA, erläutert die Vertragsformen und Entnahmemöglichkeiten.

Wofür kann Wohn-Riester eingesetzt werden?

Die Einsatzmöglichkeiten gehen über den klassischen Hauskauf hinaus. Nach den derzeit geltenden Regeln kann gefördertes Riester-Vermögen unter anderem für Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie, die Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens sowie den Erwerb bestimmter Genossenschaftsanteile verwendet werden. Auch ein gesetzlich begünstigter barrierearmer Umbau oder eine energetische Sanierung kann einbezogen sein. Die ZfA beschreibt die einzelnen wohnungswirtschaftlichen Verwendungen und Nachweise.

Wichtig ist die Abgrenzung bei Modernisierung und Sanierung: Gefördert werden die unmittelbar begünstigten Maßnahmen unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Ein Darlehen, das eigens für einen barrierearmen Umbau oder eine energetische Sanierung aufgenommen wurde, lässt sich nach den bisherigen Wohn-Riester-Regeln nicht einfach mit entnommenem Riester-Guthaben tilgen.

Förderfähige Verwendungen im Überblick

Welche Voraussetzungen gelten?

Bei einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus reicht der Wunsch nach einer Sondertilgung allein nicht aus. Für Wohn-Riester müssen die gesetzlichen Voraussetzungen zur wohnungswirtschaftlichen Verwendung erfüllt sein. Dazu gehören bei Wohneigentum insbesondere die tatsächliche Selbstnutzung sowie Eigentum oder Miteigentum. Die begünstigte Wohnung muss grundsätzlich in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen. Für Genossenschaftswohnungen gelten eigene Voraussetzungen.

Eine Entnahme aus einem bestehenden Vertrag wird bei der ZfA beantragt und muss durch geeignete Unterlagen belegt werden. Nach den aktuellen Regeln müssen Antrag und zugrunde liegende Kosten zeitlich zusammenhängen; außerdem muss das ausgezahlte Geld innerhalb der vorgesehenen Frist für den genehmigten Zweck eingesetzt werden. Je nach Verwendung gelten weitere Mindestbeträge, technische Anforderungen oder Bescheinigungen. Deshalb sollte die Entnahme geplant werden, bevor Kaufpreis, Baukosten, Sondertilgung oder Sanierungsrechnung endgültig disponiert sind.

Das Wohnförderkonto ist kein echtes Sparkonto

Wer gefördertes Riester-Kapital für die eigene Immobilie entnimmt oder geförderte Tilgungsleistungen erhält, bekommt später nicht zusätzlich ein Guthaben auf einem Wohnförderkonto. Das Wohnförderkonto ist eine rein rechnerische Größe für die spätere Besteuerung. Die ZfA erfasst dort insbesondere den Altersvorsorge-Eigenheimbetrag, geförderte Tilgungsleistungen und die darauf entfallenden Zulagen.

Nach den bisherigen Regeln wird der erfasste Gesamtbetrag bis zum Beginn der Auszahlungsphase jährlich um zwei Prozent erhöht. Diese Erhöhung ist keine Verzinsung, die ausgezahlt wird, und auch kein Darlehenszins, den Sie überweisen müssten. Sie vergrößert ausschließlich die rechnerische Bemessungsgrundlage für die spätere Einkommensteuer.

Ein vereinfachtes Beispiel: Werden 20.000 Euro gefördertes Kapital für die Immobilie verwendet, bildet dieser Betrag zunächst einen Teil des Wohnförderkontos. In den folgenden Jahren wächst die rechnerische Größe nach den geltenden Regeln weiter. Der daraus entstehende Stand ist später die steuerliche Ausgangsbasis – nicht eine Schuld, die als Kontoguthaben an die ZfA zurückgezahlt werden muss.

Wie wird das Wohnförderkonto später besteuert?

Mit Beginn der Auszahlungsphase wird der Stand des Wohnförderkontos nachgelagert besteuert. Nach den bisherigen Regeln gibt es dafür zwei Wege. Bei der jährlichen Besteuerung wird der maßgebliche Betrag auf die Jahre bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres verteilt. Alternativ kann die Einmalbesteuerung gewählt werden. Dann werden nur 70 Prozent des maßgeblichen Wohnförderkontos als steuerpflichtiger Betrag angesetzt; der Abschlag beträgt also 30 Prozent. Die ZfA erläutert diese Wahlmöglichkeiten ausführlich.

Auch hier ist die Unterscheidung wichtig: 70 Prozent steuerpflichtiger Betrag bedeutet nicht 70 Prozent Steuer. Wie viel Einkommensteuer tatsächlich anfällt, hängt vom persönlichen Steuersatz und den übrigen steuerpflichtigen Einkünften im jeweiligen Jahr ab. Bei der Einmalbesteuerung kann durch den hohen zusätzlichen steuerpflichtigen Betrag in einem Jahr eine andere Belastung entstehen als bei einer Verteilung über viele Jahre.

Das Wohnförderkonto wird also steuerlich abgearbeitet. Es ist kein Geldkonto, dessen rechnerischer Stand in gleicher Höhe überwiesen werden müsste.

Was passiert bei Verkauf oder Auszug?

Wohn-Riester knüpft an selbst genutztes Wohnen an. Wird die Selbstnutzung nicht nur vorübergehend aufgegeben oder das Eigentum an der geförderten Wohnung vollständig aufgegeben, kann das Wohnförderkonto nach den bisherigen Regeln aufgelöst und der noch nicht versteuerte Betrag steuerlich erfasst werden. Das kann beispielsweise bei einem Verkauf oder einer dauerhaften Vermietung relevant werden. Die maßgeblichen Folgen und Ausnahmen regelt § 92a Einkommensteuergesetz.

Es gibt jedoch gesetzliche Ausnahmen und Möglichkeiten, die Förderung fortzuführen. Dazu können etwa die fristgerechte Verwendung für eine andere begünstigte selbst genutzte Wohnung, eine entsprechende Einzahlung in einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag oder bestimmte Sonderfälle bei Krankheit, Pflege, Scheidung und einem vorübergehenden berufsbedingten Umzug gehören. Die Voraussetzungen unterscheiden sich deutlich.

Wer einen Verkauf, einen dauerhaften Auszug oder eine Vermietung plant, sollte deshalb die steuerlichen Folgen prüfen, bevor die Wohnsituation geändert wird. Gerade bei größeren Wohnförderkonten kann der Zeitpunkt erhebliche Bedeutung haben.

Was ändert sich ab 2027?

Die Reform der steuerlich geförderten privaten Altersvorsorge startet mit neuen Produkten ab dem 1. Januar 2027. Riester-Verträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, erhalten Bestandsschutz und können mit der bisherigen steuerlichen Förderung weitergeführt werden. Einen Überblick über die neue Produktwelt gibt der Cendovar-Beitrag zur privaten Altersvorsorge ab 2027.

Die Eigenheimrenten-Förderung bleibt auch im neuen System erhalten. Eine wichtige Änderung betrifft aber die Entnahmeoption: Bisher musste die Möglichkeit, Altersvorsorgevermögen für selbst genutztes Wohneigentum zu entnehmen, Bestandteil jedes entsprechenden Altersvorsorgevertrags sein. Künftig kann ein Anbieter diese Möglichkeit vorsehen, muss es aber nicht. Wer Wohn-Riester künftig nutzen möchte, muss daher auf einen Vertrag mit entsprechender Eigenheimrenten-Option achten oder zu einem passenden Anbieter wechseln.

Für das Wohnförderkonto gibt es eine wichtige Übergangsregel: Erfolgt die Entnahme vor dem 1. Januar 2028, also spätestens am 31. Dezember 2027, gelten aus Vertrauensschutzgründen die bisherigen Besteuerungsregeln weiter. Für spätere Entnahmen greifen die neuen gesetzlichen Regelungen. Bestehende und künftige Fälle dürfen deshalb nicht pauschal nach derselben Wohnförderkonto-Logik behandelt werden.

Vorteile und Grenzen sollten zusammen betrachtet werden

Wohn-Riester kann den Aufbau oder die Entschuldung selbst genutzten Wohneigentums unterstützen. Gefördertes Kapital steht dann früher für Kauf, Bau oder eine zulässige Tilgung zur Verfügung. Eine geringere Darlehensschuld kann Zinskosten reduzieren, und mietfreies Wohnen im Alter kann die laufenden Wohnkosten entlasten. Ob die Immobilienfinanzierung insgesamt tragfähig ist, hängt jedoch von weit mehr als der Riester-Förderung ab. Der Cendovar-Beitrag „Immobilie kaufen und finanzieren“ ordnet die langfristigen Finanzierungsfragen ausführlicher ein.

Dem stehen Einschränkungen gegenüber. Die Förderung ist an gesetzliche Verwendungs- und Selbstnutzungsregeln gebunden. Das Wohnförderkonto verschiebt die Besteuerung in die Zukunft, statt sie entfallen zu lassen. Änderungen der Lebensplanung können steuerliche Folgen auslösen. Hinzu kommen mögliche Vertrags-, Finanzierungs- und Wechselkosten.

Ob Wohn-Riester wirtschaftlich attraktiv ist, lässt sich deshalb nicht allein an der Zulage erkennen. Entscheidend sind unter anderem die konkrete Förderung, der bestehende Riester-Vertrag, Finanzierungskonditionen, Vertragskosten, die persönliche Steuerbelastung, der geplante Zeitraum der Selbstnutzung und die Frage, wie viel Flexibilität für spätere Lebensveränderungen benötigt wird.

Fazit

Wohn-Riester macht aus geförderter Altersvorsorge keinen steuerfreien Immobilienzuschuss. Die Förderung kann für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden und damit beim Kauf, Bau oder bei der Entschuldung helfen. Gleichzeitig wird der geförderte Betrag über das Wohnförderkonto für die spätere Besteuerung erfasst.

Besonders wichtig sind deshalb drei Punkte: Die Verwendung muss gesetzlich zulässig sein, die Selbstnutzung muss zur eigenen Lebensplanung passen und die spätere Steuerwirkung gehört von Anfang an in die Rechnung. Durch die Reform ab 2027 kommt zusätzlich die Frage hinzu, ob der gewählte Vertrag die Eigenheimrenten-Förderung überhaupt vorsieht.

Wichtiger Hinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Er enthält keine persönliche Empfehlung eines bestimmten Vertrags oder Finanzinstruments. Ob und wie Wohn-Riester in einem konkreten Vertrag genutzt werden kann, hängt von den gesetzlichen Fördervoraussetzungen, den Vertragsbedingungen, der Finanzierung und der persönlichen Situation ab. Steuerliche Folgen richten sich nach der jeweils geltenden Rechtslage und dem Einzelfall.

Quellen und weiterführende Informationen

Quellenstand: 6. September 2026.

• Riester-ZfA: Wohn-Riester für Ihr Eigenheim

• Riester-ZfA: So geht Wohn-Riester – Voraussetzungen, Verwendungen und Besteuerung

• Riester-ZfA: FAQ zu Wohn-Riester und Wohnförderkonto

• Riester-ZfA: Online-Service zum Stand und zur Einmalbesteuerung des Wohnförderkontos

• § 92a Einkommensteuergesetz: Verwendung für eine selbst genutzte Wohnung und Wohnförderkonto

• Bundesfinanzministerium: Fragen und Antworten zur Reform der geförderten privaten Altersvorsorge